Я работаю риелтором 20 лет и расскажу, как не попасть впросак при покупке квартиры

Приобретение жилья нередко может обернуться неприятными сюрпризами. Новый дом так и не достроили, продажей занимается не владелец, появляются юридические проблемы — это лишь некоторые сложности, с которыми могут столкнуться потенциальные покупатели. Чтобы предвкушение жизни в своей квартире не превратилось в черную полосу неудач, лучше всего обратиться за помощью к специалисту или как минимум основательно подготовиться, изучив нюансы.

ADME поговорил с риелтором и блогером Игорем Федосовым, который поможет вам разобраться в ключевых моментах, связанных с приобретением жилья.

Перед покупкой квартиры с рук необходимо убедиться, что перед вами собственник

• Как вы понимаете, наличие ключей не является доказательством. При встрече задавайте наводящие вопросы о том, при каких обстоятельствах купили квартиру, кто в ней жил, как оформляли документы, какие рядом соседи. Настоящий хозяин должен помнить нюансы, о которых не расскажут посторонние люди.

• Узнайте, кто жил здесь до приватизации. Убедитесь в том, что не были нарушены их права. Помните, что с 1 января 2007 года при покупке квартиры может быть использован материнский капитал. В таком случае родители обязаны оформить на детей недвижимость. А продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки.

• Очень часто покупатели и продавцы пытаются договориться о сделке без подписания документов. Так поступать не рекомендуется. Сторонам необходимо составить соглашение об авансе. В нем можно прописать не только сроки выхода на сделку или освобождения квартиры, но и перечень документов. Ваша письменная договоренность ляжет в основу договора купли-продажи.

• Некоторые продавцы не торопятся с освобождением квартиры и передачей ее новому собственнику. Такой ситуации стоит избегать: помните о том, что до подписания акта вся ответственность за жилье лежит на продавце. А вдруг пожар?

Строящиеся дома — это всегда риск

• При выборе квартиры в новостройке стоит помнить о том, что покупатель становится инвестором. Вы вкладываете свои деньги в строящийся объект. Будет ли проект завершен и когда — неизвестно. Это ваши риски. Очень часто новый дом возводится в неудобном месте, где не ходит общественный транспорт и нет соответствующей инфраструктуры. Если у вас есть дети, то надо убедиться в наличии детских садов, школ и поликлиник. Потом их могут не построить.

• Квартира на вторичном рынке обладает существенными преимуществами. Главные из них — то, что она уже построена и, как правило, находится в привлекательном месте города с развитой инфраструктурой. При выборе важно обращать внимание на юридическую чистоту документов.

• Если вы остановили свой выбор на квартире-студии, то помните о том, что такой тип жилья есть только в новых домах, где его проектировали изначально. Квартира, где комнаты переделаны в отдельные студии, — это все та же обычная коммуналка, в которой вы владеете лишь долей. Пока вы не стали обладателем такого жилья, подумайте о том, как вы будете готовить, ходить в туалет, смотреть телевизор и встречать гостей на 15 кв. м. Тем более если вы живете не один.

Обращение к риелтору — лучший способ себя обезопасить

• Очень многие люди покупают квартиру без помощи риелтора и не сталкиваются с проблемами. Другое дело, что это лотерея и без риска здесь не обойтись.

• При выборе риелтора надо убедиться в его опыте и знаниях. Заранее готовьтесь к беседе: задавайте вопросы, на которые знаете верный ответ. Так вы сможете оценить специалиста. Самый лучший способ поиска — сбор рекомендаций близких вам людей или знакомых.

• Стандартный миф: риелтор много зарабатывает, при этом у него свободный график. На самом деле, чтобы стать хорошим риелтором, надо много и постоянно учиться. Главное неудобство — отсутствие гарантированного дохода. Его уровень зависит исключительно от опыта и работоспособности. Свободный график — это мечта: риелтор подстраивается под график клиентов. Работа без выходных — это норма.

Заключая сделку, необходимо детально проанализировать все документы

• Проверка — это необходимость убедиться в отсутствии юридических проблем, имеющихся до покупки квартиры, и тех, что могут возникнуть после. Если такие осложнения выявляются, это не означает, что от приобретения надо отказаться. В некоторых случаях возможно их устранение. Это решается путем сбора документов, справок или внесения исправлений в договор купли-продажи.

• Информацию о квартире можно получить, обратившись в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), попросив у собственника выписку из домовой книги. Кроме того, нужно убедиться в дееспособности продавца с помощью справок из психо- и наркодиспансеров.

• Иногда собственники сами не знают о юридических проблемах. Например, они много лет назад судились из-за квартиры, и на нее был наложен арест. Суд выиграли, а арест не сняли.

• Поводами для отказа от покупки могут быть нарушение прав при приватизации жилья; неисполнение родителями обязательств при использовании материнского капитала; сомнительные договоры дарения недвижимости или ренты и др.

• Потенциальные покупатели часто недооценивают стоимость недвижимости. При выборе нельзя ориентироваться на самые дешевые предложения. Как правило, это будут юридически проблемные квартиры. Например, жилье продается по доверенности, а сами собственники постоянно живут за границей. Такую квартиру можно купить только после внимательного изучения документов специалистом.

При покупке квартиры ведите себя как на рынке: торгуйтесь

• Покупатель должен вести себя как на рынке. Помните о том, что торг всегда уместен. Главное, понимать, что любые действия, направленные на снижение цены, должны быть обоснованными. Если собственник действительно хочет продать жилье, то вы сможете договориться.

• Чтобы купить квартиру по выгодной цене, надо определить ее недостатки. Например, требуется ремонт, окна смотрят на оживленную дорогу, есть проблемы с документами. Вы всегда можете преувеличить проблему и попросить скидку.

Как вы считаете, стоит ли обращаться к риелтору при покупке квартиры?