Геннадий Климов помогает людям продавать и арендовать квартиры, а параллельно ведет блог, в котором делится секретами своей профессии. И надо сказать, многие из его заметок похожи на приключенческие рассказы: никогда не знаешь, что на этот раз выкинут их герои.
Нам в AdMe.ru стало интересно, как проходят будни риелтора и какие подводные камни таит в себе работа с покупателями и арендаторами. А в бонусе к этой статье вы найдете матрицу решений, которая поможет вам определиться с выбором новой квартиры или варианта отдыха.
Рискованнее всего сдавать однокомнатные квартиры. Безопаснее — двушки. Объясняю почему
Среди арендаторов однушек много тех, кто еще не имеет опыта съема жилья или самостоятельной жизни. Это как одиночки, так и молодые пары. Они способны капитально «уделать» квартиру всего за месяц проживания и благополучно переехать в новое жилье, благо однушек на рынке аренды всегда предостаточно.
В двушки обычно заселяются состоявшиеся семьи. Некоторые пары без детей также могут позволить себе снять жилье, где одна из комнат станет использоваться в качестве рабочего кабинета. И относиться к чужой собственности они будут гораздо ответственнее.
Трешки — это излюбленное жилье для студентов (мини-общежитие), командировочных и многодетных семей. Износ интерьера и обстановки будет высокий, а квартира без пристального внимания хозяина быстро превратится в сарай.
Почему квартиранты оставляют долги по коммуналке
2 квартиры, 2 не самые приятные истории. Собственники проживают далеко, поэтому они попросили меня принять у арендаторов их жилье и забрать ключи.
Квартира № 1. Заселялся юноша. Во время подписания договора присутствовала его мать, которая отлично отрекомендовала сына: учится, работает программистом. Парень прожил в квартире полгода и накопил долг в размере ₽ 8 тыс. за коммуналку. Я застал их с вещами на выходе. Мать паренька безапелляционно бросила мне: «Денег у нас сейчас нет». В ее взгляде я прочитал окончание фразы: «И не будет». Беру с парня расписку, что обязуется погасить долг в течение месяца.
Квартира № 2. Въезжала семейная пара со взрослым сыном. Через несколько месяцев съехали по причине развода. Хозяйка выяснила, что не оплачена коммуналка на ₽ 11 с лишним тыс. Проверяю квартиру, и вдруг звонит телефон. Бывший квартирант нетрезвым голосом интересуется: «Вы звонили мне недавно. Что вам нужно?» Я спрашиваю: «Рома, ты когда приедешь?» А он говорит: «Все, не приеду, мы в расчете». И бросил трубку.
Этого могло бы не произойти, если бы собственницы ежемесячно сами передавали показания счетчиков и оплачивали коммуналку. Отсутствие контроля расслабляет даже самых хороших квартирантов.
Почему люди живут в старых домах, имея возможность купить квартиру в новостройке
Я был сильно удивлен, когда узнал, сколько на самом деле поклонников старых хрущевок. Конечно, тут есть и спорные моменты: не хватает парковок, слабая шумоизоляция и довольно высокая коммунальная плата. Но все это, по мнению многих жильцов, с лихвой окупается преимуществами.
- Развитая инфраструктура. Дома старой постройки прочно завладели самыми лучшими местами в любом городе: рядом с детскими садами, школами, больницами и остановками общественного транспорта.
- Адекватные соседи встречаются здесь чаще, чем в новостройке. Плюс бабульки на лавочках присматривают за детьми, пока те играют во дворе.
- Качество постройки. Новые дома зачастую собирают из некачественных материалов и стыдливо прикрывают их фасадной плиткой. А почти все «старички» выстроены из добротного кирпича.
- Малоэтажность. По мнению урбанистов, чем меньше этажей в доме, тем выше социальная ответственность каждого жителя за прилегающую территорию. Иначе говоря, люди бережнее относятся к тому месту, где живут, и к тому, что их окружает.
Чувствую себя неловко, когда приходится сдавать неряшливые квартиры
Я никогда не перестану критиковать собственников, которые сдают свои квартиры в неряшливом состоянии. Во-первых, это неуважительно по отношению к арендаторам. Во-вторых, не удивляйтесь, если они впоследствии будут небрежно относиться к вашему жилью и имуществу. Ведь вы сами сдали людям свою «грязнулю». А подобное притягивает подобное.
Ранимым людям с тонкой душевной организацией я мягко и нежно намекаю, что в квартире «не хватает уюта» и ее неплохо бы «освежить». Если же и после этого грязь остается, то, когда мне передают ключи, я беру тряпку и делаю влажную уборку самостоятельно.
Странные квартиранты, с которыми не хочется больше работать
Самые ненадежные квартиранты — это люди, которые в экстренном порядке ищут жилье, решая свои сиюминутные проблемы. Несомненно, бывают исключения. Но в основном это люди, встречи с которыми, как говорят, и врагу не пожелаешь. Вот примеры из моей практики.
- Интеллигентный разведенный мужчина. Он прожил в квартире моего клиента чуть больше месяца и за это время превратил ее в настоящий свинарник. Залога и оставшихся денег за последний месяц хватило, чтобы привести жилище в порядок.
- Странные девушки, сбежавшие через пару недель из квартиры из-за домового, который их «мучил по ночам». И даже денег за непрожитое время с хозяйки требовать не стали. Что это было?!
- Молодой человек, сбежавший из родительского дома. Уже на следующее утро этот парень позвонил мне и устроил настоящую истерику, что он не мог спать. Когда я с хозяйкой приехал на квартиру, нас уже ожидала мать блудного сына.
- Скромная девушка, которая позвонила мне через пару месяцев после заселения и сообщила, что снова ищет жилье. Выяснилось, что предыдущее сгорело «от сигареты в ее постели». Собственники же после этого случая продали квартиру и больше не связывались с арендой.
На показ пришел дурно пахнущий квартирант...
Недавно показывал квартиру взрослой семейной паре, и от мужчины очень неприятно пахло. Кто-то подумает, что, возможно, у человека проблемы со здоровьем, которые могут быть у любого. Но нет. «Аромат» красноречиво говорил именно о нечистоплотности. Владелец жилья решил довериться моему мнению и отказал этим людям.
Что делают собственники, если нежелательный квартирант готов прямо сейчас заключить договор и внести плату за жилье? Обычно они говорят: «Мне нужно подумать, посоветоваться с мужем / женой». Часто встречается вариант: «Я еще буду делать ремонт» (мол, потом и поговорим, если, конечно, к тому времени вы еще будете в поиске).
3 способа проверить квартиросъемщика на чистоплотность и порядочность
Дам вам несколько советов, основанных на моем опыте.
- Пригласите кандидата в арендаторы войти в вашу квартиру первым. Если человек не снимет обувь, то он потенциальный неряха.
- Скажите: «Я вижу, что вы немного нервничаете. Может, перекурим?» И подбодрите, чтобы человек не стеснялся. Тот, для кого курить в квартире норма, с легкостью согласится на ваше предложение.
- Намекните, что соседи сверху (снизу, сбоку) — ваши хорошие знакомые, которые уже пару раз связывались с вами по поводу шума или неприличного поведения предыдущих квартирантов. Наблюдайте за реакцией. Если люди склонны к хулиганскому поведению, то они отнесутся к этой информации очень своеобразно.
Покупатель втирался в доверие, чтобы взять денег в долг
История от одного собственника. Он 1,5 года пытался самостоятельно продать старую квартиру. И вот на горизонте появляется долгожданный покупатель, который без торга соглашается купить жилье за наличные. Но есть небольшая загвоздка: у покупателя деньги лежат на депозите под большие проценты, поэтому нужно подождать месяца 3.
За это время покупатель несколько раз посещает продавца по разным причинам: уточняет что-то по документам или просто забегает под предлогом «мимо проходил». В итоге он настолько сблизился с продавцом, что занял у того деньги, чтобы заказать необходимую мебель и технику перед покупкой. На фоне квартиры это совсем небольшая сумма — около ₽ 100 тыс.
Вот только за пару дней до сделки покупатель вдруг перестал отвечать на телефонные звонки, а вскоре его номер и вовсе оказался недоступным.
Что полезно знать перед продажей недвижимости
- Не факт, что сделанный вами косметический ремонт увеличит стоимость недвижимости, но он точно позволит вам быстрее продать квартиру. На фоне других объектов ваш может выглядеть более привлекательным.
- На покупателей негативно действуют яркие цвета и кислотные краски. Избавьтесь от них до продажи. Потому что человек сразу будет прикидывать, во сколько ему обойдется перекрашивание стен и замена плитки.
- Первое впечатление — самое сильное. Помните, что посторонние запахи и бардак оставляют неизгладимое впечатление. Поэтому перед тем, как принять потенциальных покупателей, наведите чистоту и порядок.
- Сразу же расскажите, какая мебель, бытовая техника и предметы останутся в квартире при продаже. Это будет приятным бонусом для покупателей.
Дешевые квартиры с отличным ремонтом. Что с ними не так?
Если вы ищете жилье на сайтах объявлений, то частенько попадаются квартиры в превосходном состоянии по цене ниже рыночной. Звоните, чтобы договориться с продавцом, а его телефон выключен или он не поднимает трубку.
На самом деле этих квартир просто не существует, а все фотографии из объявления скачаны из интернета. Это легко проверить: достаточно навести курсор на фото и выбрать опцию «найти это изображение в поисковике». Низкая цена, фальшивое изображение, недоступность владельца объявления говорят о том, что объявление фейковое.
Но зачем это все? Дело в том, что после звонка на телефон, указанный в объявлении, ваш номер попадет в базу, которую продают риелторам, застройщикам и другим заинтересованным лицам. И спустя некоторое время вам будут звонить всякие Ирины, Саши, Пети, Артуры, Васи, Марины и предлагать квартиры. Только уже реальные и по рыночным ценам.
Из-за этих подводных камней клиенты отказывались покупать недвижимость
В нашем городе при поиске жилья на вторичном рынке можно столкнуться с неадекватными хозяевами, агентами-обманщиками и людьми, выдающими себя за собственников. Вот случаи из моей практики.
Девочка с «приданым». Одну из квартир показывала смазливая девчушка, разве что не школьница. В силу своей молодости она не скрывала, что спешит избавиться от полученной по наследству квартиры, пока... На этом месте она осеклась и стала мило улыбаться. Мы тоже поулыбались в ответ, но мой клиент решил не связываться с этой сделкой «от греха подальше».
«Доверенный» внук. Квартиру показывал молодой парень. Он сразу признался, что не совсем собственник — продает недвижимость по доверенности от бабушки. Мол, та неходячая, из больниц не вылезает, деньги нужны на лечение и на санаторный отдых. Позвонить бабушке не получится: плохо слышит. Попросили пакет документов на квартиру для проверки юристом. При ознакомлении выяснилось, что бабуля дала доверенность только для сдачи внаем. Занавес!
Самая необычная квартира, которую приходилось сдавать в аренду. Дому более 100 лет
Однажды мне довелось сдавать квартиру в старинном доме. Находится он в центре города, где раньше было много дореволюционных домов, принадлежавших купцам или дворянам.
Здание было построено в 1911 году на средства Общества по борьбе с нищенством. Помимо приюта на 70 мест, здесь размещалась школа для детей-сирот и небольшая церковь. После 1920 года дом представлял собой коммуналку. Собственница, с которой я работал, выкупала комнаты соседей и соединяла их в одну большую квартиру, площадь которой сейчас составляет около 200 кв. м.
Состояние жилья, мягко говоря, непригодное для проживания. Но хозяйка оборудовала для арендаторов небольшую часть квартиры. Забавно, но, когда я делал опрос в своем Instagram, спрашивая, что это за место, многие всерьез решили, что это фото из музея.
Бонус: покупаем квартиру с помощью матрицы решений
Жила-была одна семья: Олег и Ольга. И они были настолько разными людьми, что не могли договориться даже в таких мелочах, как им провести свободное время. Настало время покупать собственное жилье. Они пересмотрели немало квартир, но много спорили и не смогли решить, какую же выбрать. Тогда один риелтор предложил им применить научный подход.
Муж и жена сели составлять таблицу, в которой каждый из них должен был перечислить все значимые для него параметры жилья. После просмотра очередной квартиры Олег и Ольга выставляли свою оценку по каждому из этих критериев.
В результате Олег и Ольга купили квартиру, которая набрала максимальное количество баллов. Я выделил красным цветом то, что оказалось наиболее важным для них обоих: цена, возраст дома, сторона света и близость школы. Решение было принято без лишних споров и головной боли.
Возможно, этот способ подойдет и вам. А вместо квартиры запросто можно рассматривать любую покупку или, к примеру, выбирать вариант отдыха.
А вы пользовались услугами риелтора? Приходилось сталкиваться с трудностями или забавными ситуациями при покупке либо аренде квартиры?
